价高命短的中国房子
2010/4/9  作者:马光远

住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上发言指出,我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而建筑物的寿命却只能持续25-30年。
 
这种说法,和建设部住宅产业化促进中心一位副主任的说法不谋而合:“国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。”这个寿命,不到英国建筑132年寿命的四分之一,不到美国平均寿命74年的二分之一。这个冷酷的事实,让《物权法》起草的时候争议的土地使用权70年后“怎么办”的难题颇具幽默的色彩。
 
中国的建筑物,应该活多久,按照住宅土地使用权的年限,应该有70年,而按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。民居很显然不属于“重要建筑物”之列,但法定的年限最少亦应该满足50年的使用。但实际情况是,中国建筑寿命50年罕见,30年普遍。
 
从中国房子的价格看,早已经属于“国际一流”,现在北京四环的普通住宅,每平4万的已属普遍。在欧美等国的房价跌跌不休的情况下,花3000万人民币,在美国可以购置一处庄园,永久产权的,在欧洲可以置下一座城堡,文物式的;而在中国北京的中心地带,却只能购买在窗户里可以清楚地看到邻居内衣颜色的所谓“豪宅”,而且,没有法定的永久产权,还红颜薄命。
 
每年,全球一半以上的水泥都浇灌在中国的土地上,而捆绑着祖宗三代人收入的房子却只能维持30年,原因何在,不外如下几点:其一,偷工减料。建设部特聘专家周磊曾表示:“现在全国相当多的建筑工程、资料在造假!”广东省质监局朱明峰直言,“2007年底到2008年广州新建的商品房,最好还是不要买。因为这段时间建造的楼盘普遍有偷工减料、以次充好的现象。”;其二,结构性缺陷,由于建筑结构问题,许多钢筋混凝土的寿命不过25年左右;其三,人为拆除。扬州那个刚刚爆料被政府“偷卖”了土地的小区,满算不过才8年,就面临拆迁的命运,而名动一时的无锡市第一人民医院综合楼,用了才七年,就要被爆破拆除。既然政府如此热衷于拆拆修修给自己找事干,开发商对建筑的质量有什么担心的呢,除非倒霉碰上上海那个莲花小区的“楼歪歪”。
 
那么,普遍不足30年的建筑寿命,是质量原因,还是“正常”。建设部的抽查结果表明:全国30多个省的90多个城市中的180多个建筑工程,96.1%的合格。这似乎意味着,中国建筑远低于国际和法定标准的30年寿命基本合格。这样,很多人举三代之力购买不足70年的使用权之后,实际得到的是被打了对折的一个短命的建筑而已,而且还要时时担忧地方政府以“歪旧房”改造的名义而强令拆迁。
 
当然,将中国建筑的短命放到目前这个特殊的语境下,就会发现,建筑物的短命,与其说是一个质量问题,毋宁说是一个制度问题,是房地产各种乱象的生命体征反应而已。对于一个已经失去理性的行业而言,其实,寿命似乎并没有那么重要,大家追逐的,不过是一个注定要破灭的泡泡而已。

马光远:经济学博士,执业律师。致力于公共政策和上市公司并购研究,关注中国的转型和法治变迁。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》等多家媒体的专栏作者。作为中国律师,主要在上市公司并购、公司治理和反垄断等领域,为客户设计交易结构和中国法律的解释工作。Email:mgy7233@hotmail.com