说楼市有拐点的人是卖拐的嫌疑人
2011/10/20  作者:田步亮

  近日,《楼市数据表明拐点确立 房价下跌大幕拉开》的醒目标题赫然频频曝光在各大媒体上。

  就连昨晚央视《今日观察》也打出“房价:就此下行?”的极富悬念和刺激的标题。

  这些有关中国楼市拐点的言辞,大概是是出于国家统计局2011年10月18日公布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况:价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个;环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。

  我的观点很明确,说中国楼市目前有拐点,不是卖拐的嫌疑人,就是胡思乱想的小说家。

  一,先来搞明白什么是楼市拐点?

  “拐点”是一个数学名词,学过高等数学的人都熟悉它——“拐点”是二阶导数从正到负或从负到正的转折点,“拐点”的二阶导数为零。因此,"拐点"一词并不意味着上升或下降过程的结束,或者由上升转为下降、由下降转为上升,而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。

  而我们常言的楼市拐点一般是指楼市的成交量以及均价发生逆转,无论是成上升期转为下降或下降转为上升,均是拐点。

  二,起起伏伏的房价拐点是司空见惯的周期性的常规动作,房价拐点不等于房市拐点。

  从房市来看,拐点首先反映的是房地产这个行业(或市场)在某一个区域或者某一阶段当中的转折性发展趋势变化,而不是一个区域内某一个或几个楼盘的价格涨跌,即单个项目的价格涨跌代表不了行业性的发展趋势变化;其次,就是一个行业的趋势变化持续的时间性。脱离开以上两点,妄谈所谓的“拐点”与否的言论,都是极不负责任的。

  三,那么,我们来看看当前有关楼市拐点的两个重要参数。

  首先是成交量。

  2011年前三季度,全国商品房销售面积71289万平方米,同比增长12.9%,其中住宅销售面积增长12.1%,并非是哀鸿遍野的“成交低迷”。

  其次是房价(均价)。

  根据国家统计局2011年10月18日公布的数据,9月份在70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有17个,比上月增加了1个,环比持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.3%。新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有59个,比上月增加了19个。

  上面的数据很宏观也不好去理解,我举个鲜活的案例吧,长沙2011年前三季度的房价同比上涨17.94%,即从去年的均价4988元/平米上升到今年的5883元/平米。

  四,中国当前的房地产还未热过国外。

  据悉,截至2011年8月末,银行业金融机构房地产贷款余额为10.4万亿元,占各项贷款的比重为19.8%。这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占半壁江山的情况有很大不同。

  五,不是尾声的尾声,我就直截了当的做个篇尾:

  说中国楼市有拐点的人抑或就是卖拐的嫌疑人!