开发商群体是智者的代名词

开发商群体是智者的代名词

【对PK的回复】

我真诚地希望智者之智用于解决问题，这才是智者之智。

戴欣明

　　在目前，我们不可以否认的一个事实是，开发商是资源的整合者，而这些整合资源的人又是个什么样的群体哪？我认为是个智者的群体，一群充满智慧与思想的人，一些在特定的的条件下敢于担当重任的人。

■智慧哪里去了？

　　 2000年我被一间大型建设公司邀请参与他们的一些活动，希望对公司进行一个诊断。其中有一次，一个在保险业颇负盛名的人；这个人在国内外都拿了很多奖项，某领导推荐公司一定要让她给来上上课，说对大家很有学习的意义。此人侃侃而谈，却没有发现大家没有什么共鸣，眼神游离。她也是对营销有感悟的人，就有些不情愿地问：“谁能告诉我为什么吗？今天是我讲课中感觉最差的一堂！”

　　她讲完课后，我问她：“你知道什么是项目营销吗？”她说：“营销听过，项目营销没有听过。”我说：“这就是你今天的问题所在。你讲课的内容不能说不好，但是对于听课者来讲太浅了。”

　　我们可以想像一个水平不如学生的老师讲的课会有什么结果哪？

■智者的高端：

　　我已经把中国一直沿用的营销分类重新分了一下：

　　一、项目营销；二、专业营销；三、基本消费品营销。

　　我们很多实战者、学者一直在一、二、这两类营销模式中打转，几乎所有的学者都在这两类中分来分去，把中国营销界搞的乱七八糟。上面讲到的那个人所处的领域（保险）是“专业营销”领域（要承认她在这个领域是有天赋的）。在这三个方面，“项目营销”可以向下兼容；“基本消费品营销”很难向上兼容。“基本消费品营销”的营销人员甚至包括了没有经过几天培训就上岗的售货人员，那些可以是售卖锅碗瓢盆的人。

　　房地产开发领域集中了所以类别的人。由于篇幅问题，这也只是我要说的一个方面。

　　没有更高的天赋的人是做不了项目营销的，而现实中做“项目营销”的人员与做其它两类的人的营销工作几乎是不重合的，这两类人也就不知道做“项目营销”的人做了什么（如何运作）。而做“项目营销”的人经常接触到“专业营销”及“基本消费品营销”，这也是我说为什么不能向上兼容的缘故。

　　中国最早做“项目营销”的人就是我们所说的“包工头”，接下来是工程公司，在接下来就是开发商了。

　　目前开发商有这两个主要形态存在：一种是整合资源来生产，就好像当下一些国际名牌体育用品公司一样，只有研发，加工全部外包，这类就是我们通常所说的房地产开发公司；另一种是一体化生产从开发…建设到销售全部自己做完（部分外包），我也把这类公司叫建设公司。再有就是纯做设计、工程等专项服务的公司，我就是管理这三类公司的人。

　　曾经有段时间，房地产公司的营销被从事专业品甚至是基本消费品的人说成：房地产的营销太简单（这从去年国六条开始发生了微妙的变化，并在这几年体现的更加深入，就是真正强调营销人员的水平）。事实上他们没有看到这些高层再做“项目营销”：整合千丝万缕的资源。卖房子是“专业营销”，到卖发市场的前提下就是“基本消费品营销”了，就像抢白菜一样彻夜疯抢。承接工程是项目营销，开发是项目营销。在卖方市场的前提下，卖房子这个“专业营销”意义就起不了太大的作用。

　　很多人认为房地产开发商这些人就会炒作，很多人把潘石屹誉为房地产界的章子怡。我可以说潘石屹绝对是“项目营销”的高手，他通过他特有的营销方式大大地降低了其项目的营销费用。这是一种智慧的表现，是智者的行为。冯仑被堪称房地产界最大的思想者，我想很多人应该清楚，只要你看看他的文章就能清楚他的智慧等级不是普通人所能比的，让很多行业称为学习的榜样，他的言论我还编到我的教练教材之中。虽然任志强有被称为“任大炮”，好像就知道他到处放炮，一会这一会那，但是，我们却可以发现他对行业真正地思考了…类似的这些人构成了这个行业的顶端。

■智者的中段：

　　我们不能期望小商小贩能有什么大智慧，虽然有些成功的人在此前也是小人物一个，但是成功的人毕竟是少数。大智慧的人一个共性就是，无论在什么时候，哪怕是在自己低谷的时候都在思考着，并且比一般人更快的速度在思考。这也说明为什么在改革开放早期，包工头能大行其道，哪绝不是胆量问题，那里有极高的情商，由情商凝聚的智慧，也正因为这样的“智慧”，当法律法规不健全的前提下，让很多官员下来了。这些人当中有很多人走过来，称为了现在的开发商，即使不是这些人，也是在某些行业中精英的分子，他们敏锐的天赋告诉他们那些领域在飞速发展，能获取更大的利益空间，这些人就是富爸爸所说的I（投资者）。

　　我现在要说，为什么造成现在房价的高涨。因为房地产高层这些人太聪明了，以至于聪明过制定政策的人，就像我们上面提到的给建设公司上课的老师一样，老师不比学生聪明，学......More↓↓↓