大型企业多元化发展房地产的关键

   薛迥文

　　规模最大化的基本动机，发展的瓶颈与外部诱惑的双重作用，让很多公司走上了多元化的道路。近10年中国大型企业多元化的浪潮把这一论断演绎得淋漓尽致：一方面，大部分本土优秀企业凭借主业在国内市场摧城拔寨已告一段落，国际化拓展举步维艰，遭遇发展瓶颈；另一方面，中国市场需求的快速增长、升级和多样化趋势对深谙本土市场及规则的企业确实充满了太多的现实诱惑，而房地产作为“致命的诱惑”则首当其冲，成为多数中国企业多元化的首选。

　　无论是曾经高调介入房地产的华润、中远和中粮，还是中央国资委发出“整合令”后的诸多默默“潜行”者；无论拥有地方政府相关垄断资源的翻牌公司，还是电力、机场、公路等现金“牛”企业，有太多的中国大型企业介入房地产，房地产早已成为中国大型企业多元化的热土和乐土。

　　为什么房地产会成为大型企业多元化的热土？房地产仍将是大型企业多元化的热土吗？企业多元化发展房地产业务的成功之道是什么？是本文要回答的主要问题。

　　一、房地产曾是也仍将是中国大型企业多元化的热土

　　我们认为，房地产行业自身的吸引力，以及该行业为企业某些无形资源提供变现及增值通道，曾经也仍将吸引多数大型企业前赴后继。

　　房地产的吸引力主要表现在其行业规模、行业成长性、行业盈利性以及退出壁垒四个方面。首先，“海阔凭鱼跃”，房地产行业经营总收入早已超过万亿元，为有志有实力的企业提供了足够的舞台；第二，“长期向好”，1994—2004年十年间房地产行业规模的年复合增长率高达24%，尽管未来充满不确定性，但在居民收入增加、城市化、生活质量需求及消费结构等宏观环境相关因素的驱动和支撑下，普遍认为房地产行业未来20年仍将保持增长趋势；第三，我国房地产行业处于成长期，行业集中度低，竞争尚不激烈，无论从单个项目投资还是从公司持续经营角度看，房地产的投资回报一直维持较高水平；第四，对于多元化业务而言，最大的风险莫过于深陷一个错误的投资项目却无法做到全身而退，而房地产的退出壁垒较低，无论土地、在建项目、库存商品房乃至持有物业，均可通过合作和出售等方式便捷地退出。

　　房地产还为大型国企的某些无形资源提供了变现通道。现实中，大型国企可以通过土地获取以及资金投入，成功地将其公共关系资源、银行授信以及融资平台等方面的优势转化为经营业绩，房地产对资金的高度依赖也为某些在资本市场长袖善舞的企业提供了舞台。

　　综上，在房地产行业的整合尚未完成以及竞争格局尚未完全形成的前提下，在各级各地政府对经济以及房地产行业的参与程度没有发生根本性改变的前提下，房地产仍将是中国大型企业多元化的热土。

　　二、多元化发展房地产业务的关键

　　在对标杆企业以及咨询案例进行深入研究的基础上，我们归纳出多元化发展房地产业务的关键。

　　1. 明确动机

　　多元化经营还是多元化投资？换言之，“做投资者还是运营商？”，“短期赚钱还是长期事业？”，这是必须首先回答的问题。

　　所谓多元化经营，是企业基于事业发展目的，本着培育未来核心业务的目的介入房地产行业。为此，不仅要关心眼前具体项目的盈利性，更要注重培育持续发展和竞争的能力，以期在房地产行业谋求长期发展并力争一席之地；所谓多元化投资，是企业基于财务目的介入房地产投资，通过股权增值或者股利分配获得财务收益。

　　在中国资源配置市场化机制尚未完全建立起来以及资金流动性剩余的大背景下，股市和房地产市场成为企业闲置资金的主要战场，多数企业介入房地产行业完全是基于财务目的，他们更多关注的是项目投资论证以及退出机制等问题。