商业地产开发：后期运营决定商业地产成败

　　商业地产开发进入运营时代

　　将后期经营理念贯穿于项目运作中，是商业地产成功开发的重要前提

　　话题缘起

　　自2001年商业地产开发热显现至今，随着商业物业销售之后大量的问题的涌现，以及一些大型商业地产开发项目的失利，商业地产开发者最终从感性认识走向理性，认识到商业地产开发始于“建”而终于“管”，开始审慎面对商业运营，这预示商业地产开发“运营时代”的到来。在“运营为赢”的背景下，商业地产开发应当建立起怎样的“防火墙”，才能最大限度的保证商业项目的开发成功？前期开发应该融入怎样的后期经营思维才能让项目立于不败之地？值得大家关注。

　　如何合理选址是商业项目规避风险的“初考”

　　商业地产项目的开发首要问题是项目的选址。商业经营的成败在很大成度取决于店址的选择正确与否，从某种程度上来说，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就打下了基础。那么商业地产项目如何进行科学正确地选址，笔者认为要注意以下几方面的问题。

　　首先，开发商要学会整合策划资源，让专业公司提前介入。

　　商业项目的选址是一项非常专业的工作，有的开发商不注重商业项目的选址，不管地块适不适合做商业，片面地以为只要能拿到块地，筑巢引凤，招来大商家，然后就可以赚得钵满盆满，但实际情况却是商家极有可能不买单。有的开发商过于夸大策划的力量，认为只要有好的策划方案，就能化腐朽为神奇。因此也就造成了一些没有消费基础，不具备做商业条件的项目，在一些不负责任的策划公司的“概念”忽悠下频频出炉，虽销售火爆，但经营不下去，项目最终失败，最后为此付出代价和买单的仍是开发商自己。因此开发商应提前在拿地的环节就让专业的商业策划公司介入，也许就能得到更准确的结论，少一些盲目性。

　　事实上，目前房地产策划代理行业已经进入商铺策划细分阶段，以深圳为例，就已出现多家专业策划代理商铺的中介公司。对于一些综合楼项目，开发商应该通过将住宅和商铺分开委托专业策划代理公司的方式，来保证各自的专业性，实现住宅与商铺双赢。

　　其次，开发商要学会整合商业资源，让大商家提前参与。

　　大商家的经营选址，对商业地产开发最直接的影响是促进了其投资、建设的目的性，使其经营、投资更趋向于理性化。举例来说，几年前有很多商业房地产开发的项目，是先建设，再招商，造成不必要的浪费，影响了经济效益。近几年来，商业房地产开发商逐渐变得明智起来，将主要的招商工作提前到开发初期甚至与商家形成战略合作，让商家参与项目选址，并为主力商家提供量身定做的服务，实行订单式开发。这样既防止了浪费，又缩短了从建筑竣工到投入运营的时间，提高了自身盈利能力，提高了商业项目的成功概率。

　　其三，处理好商业项目选址可行性分析中的定性与定量分析关系。

　　目前一些商业项目的选址往往只重视定性分析，忽略了深入的定量分析，导致只凭感觉与经验进行商业项目选址，导致项目失败的案例比比皆是。如东莞市前两年出现多个购物中心，商业面积动辄就是几十万平方米，却忽视了东莞城区消费人口十分有限，其结果是这些摩尔招商时困难重重，只能退而求其次，开业后则只能是惨淡经营。之所以出现上述现象，关键在于项目定位之时，开发商没有对商圈的人口量和消费力进行定量分析，也没有对竞争商圈饱和度进行定量分析，事实上只要稍做量化分析，就不会导致如此“大跃进”式的摩尔开发热。

　　因此在商业项目选址立项时一定要定性与定量分析并重，项目可行性分析得出的结论可能更为准确，这样才能降低因项目选址失误，从而导致项目失利的风险。

　　多元化融资渠道医治商业项目开发销售“硬伤”

　　商业地产开发由于一般投资回收期

　　至少

　　要七八年，前几年是净投入，因此资金是商业地产开发的生命线。前几年，国内的开发商由于实力与融资渠道少，主要通过将产权分割销售，快速回笼资金，维持项目运作，最近两年，由于大量销售物业后续经营弊病的显现，项目由于产权的分散性与商业......More↓↓↓