政府土地资源配置的杠杆原则

   当前国内的房地产问题,归根结底就是土地资源的配置问题。国土资源部和地方各级土地行政管理机关掌执着土地资源配置的绝对权力，配置的主要方式就是用地规划。规划的实质就是计划，主要手段是用地总量控制、分配指标、层级报批。可以说，开放改革将近三十年，国家的土地资源配置仍坚守着最典型的计划经济时期的模式。因此，当前的房地产问题，其实质是计划经济的土地资源配置模式与市场经济条件下的房产开发销售模式的矛盾和冲突。

按照海默尔的资源杠杆理论，战略资源的配置有五大原则：一、集中资源；二、累积资源、三、互补资源；三、节省资源；五、速用资源

过去十多年来，很多地方土地行政管理部门有意识或无意识地、程度不同地运用着这五个原则。例如，集约化用地，就是集中土地资源，表现在项目用地规划追求“大”和“高”。“大”方面，一个工业园区或是新城区，小则几千亩地，大则几十甚至上百平方公里；一个住宅小区，小则十亩八亩地，大则几百上千亩地，连片开发，规模超大，成为城中之城。“高”方面，城中心的用地规划，追求高密度和高容积率，结果是高楼林立，地价连创新高，房价更是大幅飙升。再如，征地就是累积资源。中国的土地主要归属两大“地主”，一个是县处级（含）以上人民政府为代表的“国家”，这类土地叫国有土地；一个是各行政乡村村委会为代表的村民集体，这类土地叫集体土地。城市向郊区的扩展使得政府可支配的国有土地资源相对紧缺，只好想方设法把村民集体土地征收为国有，或者向村民集体租用土地。征地的手段不乏有威迫利诱、强买强拆，极端情况是“官逼民反”，此等行径常有报道。很明显，这是用政治势力践踏公平、自愿交易的市场经济原则。又如，利用土地资源招商引资，就是互补资源。地方政府为了发展经济、在其它资源缺乏的情况下，只能依靠几乎是唯一的土地资源进行招商引资。土地资源与招来的资本、管理、技术资源互补，结果带来了经济的繁荣、财政和税收的增加以及更多的就业机会。因此，过去十多年来，招商引资几乎成为各地政府部门的最主要工作，有一个省的共青团机关也设立了一个招商部。为了这种资源互补效应，有不少地方政府推出用零地价和/或财税倒帖的超级优惠条件吸引外资。

政府在节省土地资源和速用土地资源方面，不在此赘述。