用速度冲击市场 百亿集团顺驰凭什么颠覆规则
2005/4/22 来源:新财富 作者:户才和

    核心提示:用速度冲击市场,低利润谋求迅速做大,靠什么往前跑,杀手锏 : 开发和置业联动,下一个坎,“现金-现金”,商业模式真相,为什么迟迟没有上市?,

  尽管业界对顺驰高速发展的模式至今仍有不同的解读和质疑,但从2002年的约16亿元销售回款,到2003年的40亿元、到2004年95的亿元,再到2005年的预期目标190亿元,顺驰在短短三年时间里已跻身地产百亿元集团的行列。

  顺驰的秘诀在于,当其他开发商们还在因招拍挂的地价总额而观望时,孙宏斌则用活了土地的时间价值,把地产期货用足用活,充分利用招拍挂土地分期付款周期长达2-3年的条件,以尽量少的资金启动项目并加快开发速度,主要依靠销售回款来覆盖所有的费用。

  顺驰中国近年来能够保持数倍于行业平均水平的增长速度,得益于其抓住了土地供应方式变革的时机,以缩短开发周期的方式最大限度地撬动资金杠杆,并以滚动开发的方式做大盘子,实现了销售回款的惊人增长。

  顺驰中国的高层们将这个模式称为“地产戴尔”模式,“其实就是地产零库存模式,用很低的资金去发展,这要求对公司资产的管理、库存的管理非常精确。发展速度快并不意味着风险就大,关键是看产品的周转性,产品的质量。”这是顺驰中国董事局主席汪浩常挂在嘴边的解释,汪浩曾就职于万科

  而在顺驰掌门人孙宏斌看来,正是大家对于行业形势判断的不同给顺驰的迅速扩张提供了绝好的机会。“谢国忠是我们的‘托儿’,如果不是由于他们近几年大力唱空中国房地产市场,延缓了外资地产基金进入中国的步伐,我们能够寻找到的市场缝隙就不会有那么大。”另一方面,去年国内主流地产商们对于宏观调控政策的广泛争论也为顺驰赢得了时机。“我们比别人也就早动手半年。”2004年(尤其是)下半年以来,一些主要的开发商例如中海等都加快了拿地的速度,这似乎也验证了顺驰当初的判断。“现在回过头来看,我们的判断是主流的,我们的做法也正在成为主流做法。”

  事实上,顺驰商业模式的最大特点就是对于现金流的极端重视,其商业模式甚至直接以“现金-现金”来命名。而要保证顺驰现金—现金模式能够顺利实施的第一个关节点是速度,是比别人快。

  用速度冲击市场

  提前做好70%的准备工作,是“天价”拿地、将开发周期缩短到6-8个月(远低于传统地产开发所需的2年左右时间)的基础。顺驰北京领海项目是这种速度的体现。

  2002年5月9日,国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,规定自当年7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。招拍挂尽管被业界称为“阳光地政”,但终因各种形式的“口子”而难以落实。仅在北京一地,在33号令和4号令相继颁发间隔的18个月中,政府统计约有4000万平方米的土地通过协定方式出让,相当于北京土地开发量的5倍。

  随后绝大多数地产商按兵不动,对此政策采取观望的态度,而顺驰却认为这是个空前的机会,“土地市场的开放和规范化是一个历史性的趋势......点击查阅全文......↓