奥特莱斯地产的市场空间
2013/11/4  作者:谢晓琳

  据悉,今年在昌平区西部,除了沃德兰改建购物中心之外,华彬集团在“长城国际名品购物中心”东部,将建设总面积22.8万平方米的“北京奥莱欢乐城”,欢乐城将建设奥特莱斯商业城、高科技室内游乐园及五星级温泉度假酒店。“北京奥莱欢乐城”将拉动京郊乃至北京商业地产及旅游发展,并对昌平地区经济布局形成补充。

  追本溯源,就最早奥特莱斯(outlets)“名品+折扣”的经营模式产生背景而言,当时美国由于大量库存商品或下架商品需要处理而出现厂家直销,主要是厂家需求。在中国,零售商业集中在城市繁华区域,多以百货业态为主。这种单一业态的零售服务难以满足消费者差异化、个性化需求。奥特莱斯(outlets)商业业态的出现恰恰丰富了零售业态,从满足差异化、个性化需求的角度再一次激活了零售市场,为生产企业开辟了一条新的增长路径。

  现在奥特莱斯(outlets)模式被引进中国市场,更多的是出于国际品牌大量进驻、品牌认知度提高、人们消费水平提高而产生的消费需求。目前,虽然北京尚未达到美国20世纪80年代奥特莱斯进入经济快速发展期的水平,但中国特有的强大的品牌消费需求为奥特莱斯进入奠定了良好的市场基础。

  北京经济及消费每天都在发生着巨大的变化。北京统计局发布的数据显示,截至2012年年底,居民消费价格总指数为103.3%(与2000年持平);城镇居民人均可支配收入为36469元/人(较2000年的10349.7元/人翻了4四倍);社会消费品零售总额达到7702.8亿元(较2000年的1443.3 亿元同比上升434%),其中仅服装类就达到718亿元(较2000年的173亿元同比上升315%)。整体上,各个行业的消费结构在升级、消费领域在扩大、消费质量向纵深发展。任何一种商业业态都是社会经济发展的产物。从人均GDP看,北京已经具备了奥特莱斯满足消费需求且可持续发展的经济基础。

  随着中国经济快速发展,国际品牌不断涌入,百货业和专卖店的迅猛发展以及国内品牌的快速成长,培育了消费者较高的品牌认知度。而北京作为中国居民生活富裕程度较高的城市之一,消费升级,品牌意识增强,已经形成了一大批追逐品牌消费的人群。现在国内百货商场有些过于注重外在形式,强调品牌形象,经营的商品已经失去了其原有的价值,变成了一种“展品”,这种“豪华、奢侈”的定位让消费者无所适从。而进入中国市场的奥特莱斯(outlets)则回归百货业的本质,契合中国城市消费者的消费心理,迎合了消费者对品牌的理性化消费需求。

  商业地产发展与中国城镇化的脚步密不可分。城镇化率较低时,居民进入城市,住房需求占主导地位;城镇化比率较高时,商业地产占主导地位。大城市的住宅地产已经接近饱和,但北上广的商业地产还有发展空间。近年来,北京等地的全国性大型商业集团大多在二线、三线城市“跑马圈地”,少有在城市郊区进行扩张的。特别是城市郊区几乎成了大型商业集团布局扩张的“盲区”。但是,伴随京城商业地产的火热开......点击查阅全文......↓