恒大赶超万科:一种姿态?
2009/10/29 来源:21世纪经济报道

    核心提示:来势汹汹 ,稳健为胜

21世纪经济报道10月29日讯 来自香港市场的消息,已完成路演的恒大地产(3333.HK),预计11月5日挂牌上市,业内预测可募集资金10亿至15亿美元。

恒大正以赶超万科的龙头老大的姿态出现。根据10月9日克而瑞(中国)信息技术有限公司等机构发布的《2009年三季度中国房地产企业销售排行榜报告》,前三季度万科销售金额第一,而恒大地产异军突起,占据四个排行榜榜首。

恒大是否能够取代万科坐上行业老大的交椅,还是像当年的顺驰一样,只有“把式”没有内力?

来势汹汹

2007年上市的失利,令土地储备面积过于庞大的恒大一度陷入深刻危机。2008-2009年,恒大在旗下项目全面推行低价、快速的销售策略。

销售业绩,恒大并没有超越万科。据三季度报告显示,今年前三季度,万科以461.5亿元销售金额位居销售金额榜首,截至报告期末,公司尚有450.2万平方米已售资源未竣工结算,合同金额共计393.7亿元。预计全年销售金额可超过2007年的523.6亿再创新高。而恒大地产的招股书显示,截至今年9月30日,恒大签约销售额为231亿元,虽然与2008年同期的54亿元相比,增幅约为三倍,但仍排在老牌一线地产商保利、中海之后。

销售面积方面,截至9月30日,恒大售出480万平方米,但仍然未及万科的510.3万平方米。

不过,从第三季度与上半年的销售增长率来看,恒大在销售面积和金额方面的成长性均位居第一,分别达到103.09%和106.75%,实现翻倍的增长速度。

在土地储备上,两家公司体现出激进与稳健的不同风格。

恒大引以为傲的是,5100万平方米的土地储备占据三季度末中国房地产企业土地储备第一,万科地产土地储备仅为2450万平方米,不到恒大土储的一半。同时,恒大目前在建工程面积在1700万平方米左右,成为国内在建面积最大的房地产企业。而万科则不疾不徐,郁亮表示,万科将继续坚持稳健的经营策略。面对近期较为火爆的土地市场,郁亮再次重申,万科“没有志在必得的土地”,在获取项目资源时,万科将继续坚持严格的项目获取标准,“宁可错过,绝不拿错”。据统计,今年前三季度万科共获取新增项目30个,按万科权益计算的建筑面积632.7万平方米,明显低于2007年。土地储备的成本价格,恒大为445元/平方米,万科约为2686元/平方米。

产品结构方面,万科正在向高端产品改变,以改善型住宅为主要的发展方向。而恒大则是以典型的低价房为主,2009年1-9月,恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。产品结构较为丰富,10%为高端产品,70%为低价产品,20%为度假型产品。

稳健为胜

尽管恒大地产平均销售价格明显低于万科、保利、中海等大型房产上市公司,但通过计算可得到,恒大地产的土地成本(445元/平米)只占到其平均销售价格(5128元/平米)的8.6%,土地成本优势明显。

值得一提的是,极其......点击查阅全文......↓