按揭管理的背后是民生
2008/6/1 来源:经营管理者 作者:易宪容


  
  目前的房地产市场问题,主要是个人利用银行的金融杠杆炒作房地产的比重过高。而个人住房贷款迅速下降,也就说明了住房投资者在减少。如果房地产市场投资者减少或政策挤出,那么投资比重过高的国内房地产市场就会发生根本性逆转
  上月6日,央行上海总部发布《上海市信贷投向指引(2008年修订)》。《指引》再次强调,金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策,并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。可以说,央行最近又重申对个人住房按揭第二套房贷款的管理。
  这说明了什么呢?
  第一,央行对个人住房按揭第二套住房贷款管理的强调,说明了就目前中国的房地产市场而言,或早几年的住房按揭贷款而言,个人利用银行的金融杠杆进行投资比重过高。很简单,如果国内房地产市场,特别是一线城市,不是购买第二套住房投资比重过高,国内房地产的房价这样快速飙升是不可能的。既然房地产市场投资比重过高,对这些炒作性住房或投资性住房提高其准入门槛也是十分正常的,也没有什么不妥,而且这也是住房民生最为基本的一部分。
  第二,央行强调对个人第二套住房贷款加强管理,也是针对最近房地产市场所发生的事情的。据悉,随着国内个人住房按揭贷款门槛的提高,国内不少房地产市场发生了根本性逆转。如不少地方不是房价快速下跌,就是住房销售量迅速下降。一些地方的房地产开发商及地方政府,为了规避央行对个人住房按揭贷款的管理政策,或采取分期首付的方式,或采取变相零首付的方式,以便吸引房地产投资者重新进入房地产市场。对于这种现象,央行重申第二套住房按揭贷款管理就是对这种现象的密切关注。
  因为,从美国所发生的次贷危机事件来看,其根本原因就在于个人住房按揭首付比重的不合理性及虚假性。如果说,央行不能够对目前国内市场所发生的这些现象严密关注并制止,那么中国式的次贷危机也会随之发生。更何况,中国没有美国那样有效的个人信用评估体系、有效的多元化的房地产金融市场及严密的房地产法律体系。如果说中国式的次贷危机发生,那么中国金融市场所面临的风险肯定要大得多,这种风险对中国经济的冲击也肯定会要大得多。在这点上央行绝不会掉以轻心。
  第三,今年以来从紧的货币政策,政府表示取得较大成果。事实上也是如此。因为,就一季度人民币信贷增长的速度来看,其增长速度已经放缓。但是这种商业银行信贷增长放缓,并不是表现在企业的银行信贷增长上,而是表现在个人住房按揭贷款增长上。比如一季度个人住房按揭贷款增长就减少了近1000亿元。但是,如果以本外币银行信贷总额及企业信贷增长上来看,从紧货币政策所取得的成绩并不是那样乐观,特别是房地产开发贷款,其增长速度仍然很快。
  不过,如果个人住房按揭贷款增长减少,对整个固定资产投资过热的影响是十分重要的。因为,目前的房地产市场问题,主要是个人利用银行的金融杠杆炒作房地产的比重过高。而个人住房贷款迅速下降,也就说明了住房投资者在减少。如果房地产市场投资者减少或政策挤出,那么投资比重过高的国内房地产市场就会发生根本性逆转。因为,房地产供给的增加及投资者比重减少两股力量同时作用于一个方向,会让过高价格的房地产市场逆转。这也就是房地产市场按揭贷款为什么严格管理的重要性。
  第四,央行关于个人住房按揭的指引,其实与成熟市场体系的规则相比是太宽松了。在成熟的市场体系下,任何个人要到商业银行获得住房按揭贷款都必须是四证齐全。比如代表个人信用的社会安全保障号、个人所得税税单、个人工资银行对账单、单位工资单等,各商业银行就是根据这四证来确定贷款的信用等级、工资收入水平、个人支付能力等,而且商业银行在给个人住房按揭贷款时就可能根据这些资料,来确定个人贷款利率水平、贷款额度及贷款时间等。但是,就目前中国的情况来看,这些方面的规定则相差很远。甚至于在早几年,律师事务所能够帮助贷款人出具假工资收入证明来欺骗商业银行,而商业银行为了能够做成这一生意也是睁一眼闭一眼......点击查阅全文......↓