中国房地产：进退之间

　　进退之间

　　在经历了5年多的狂飙突进后，中国房地产市场“突然”进入了一个晦暗时期。这是好消息吗？

　　2008年1月的一个周末，上海迎来了入冬以后最大的一场雪，经过那些熟悉的新旧楼盘，在走向自己供职的美联物业徐家汇店的路上，20出头的小伙子龙太江不免有些情绪低落：周末本是那些潜在购房者看房的高峰时间，但看看天上的雪，他知道今天肯定又是悠闲的一天。

　　其实他也清楚，这只不过是个聊以自慰的想法罢了。这个身材不高、言语温和，很容易让人产生亲切感的前保险销售员在去年4月才刚刚投身房地产中介行业，如今却要目睹这一持续5年的市场繁荣即将结束。

　　龙所在的这家分店，整个1月份只成交了一笔房屋买卖生意。旁边的米氏地产也以一笔的成绩和他们并列。而在2007年的六七月份，这里还门庭若市。南丹东路徐家汇段是上海有名的地产中介扎堆的地段，但现在，在龙的美联物业旁边，已有两个邻近店面换成了经营足道和美容的新邻居。

　　成交量的下降直接表明了市场对中国房地产的未来由看多转向短期看空，并首先伤害了中介行业。2005年年中，中国房地产市场曾因宏观调控影响而出现滞缓，涨幅最大的杭州市曾经有100多家中介店关门大吉，甚至有一家房地产中介公司的老板，试图席卷客户300万房款潜逃。

　　现在，糟糕的年景似乎再次重演。深圳中天置业、长河地产、信一天、顺驰不动产、金色阳光、帝园等房地产中介先后倒闭或陷入危机，另外一家叫创辉租售的公司，由于在市场到达顶点时进行了不合时宜的扩张，现在不得不关闭了数十家门店，留下一群愤怒的客户和领不到薪水的员工。其时，创辉为尽快上市，提出了极为疯狂的扩张计划，其中包括两个月之内在上海开出500家门店。

　　这一下滑征兆已开始影响资本市场的看法。去年8月在纽交所上市的中国第一支房地产经纪概念股易居中国(股票代码：EJ)曾在去年10月31日达到36.45美元的最高位，但在今年1月的最后一周，其股价已跌至20美元左右，这已逼近其上市首日的交易价。

　　在经历5年多时间的狂飙突进后，中国房地产市场“突然”进入了一个“十字线”时期。上攻力量和做空力量在胶着、对峙，并在某些城市里已出现新盘售价回落的迹象。这是好消息吗？

　　稳住！

　　龙太江的直接感受是，那些潜在的购房者明显变得更加谨慎和精明了。几个月前，只要有位置合适的房源，龙一个电话过去，他们都愿意过来看房。现在，这些客人会在电话里把房型、朝向、周围设施、(二手房的)装修风格等能想到的细节都问个遍，然后，决定来看房的通常也只是看看而已。“大家都在等房价降一降。”龙说。

　　北京在2008年第一周的房屋交易量较前一周已下降20%，深圳则下降了38%之多。2007年下半年，广州和深圳的楼市就出现了打折、优惠、赠送等各种以暗降房价为特征的销售转变。

　　相对来说，上海的房价则一直坚挺上扬。去年12月，上海房价涨幅仍是全国各大城市之最，较上月上涨了9.3%。但成交量却出现危险的下降趋势。龙估计，最近的两个月，在上海拥有约80家门店的美联物业，交易额至少比去年年中减少了70%。在北京拥有680家左右门店的中大恒基原不动产销售总经理王述估计，其在北京的业务也至少缩减了50%。

　　传统意义上，每年的头两个月是房地产中介机构生意比较清淡的时间段，另外，通常监管机构的调控政策此时尚未体现在执行层面，新的一年市场环境会如何变化尚未可知，所以中介机构通常都不会制定详细的业绩和销售计划，基本上，这是“等一等、看一看”的两个月。

　　但今年的情况无疑有些特殊：1个月连一单生意都难以保证，这在以前是无论如何也不会出现的。“影响的因素有很多，最重要的就是央行关于第二套房的贷款新则开始发挥作用。”仲量联行上海研究部总监何恩凯表示。何指的是2007年9月27日央行颁布的一项新规，要求对用贷款购买住房又申请购买第二套(及以上)住房的，执行不低于40%的首付和1.1倍的贷款利率。

　　如果说，新政发布当日还只能对房地产股票产生影响的话，那么随着新年伊始，各个商业银行开始执行这一新规，其对于人们购房判断的影响开始真正显现出来。“最大的影响是信心上的。”何恩凯说。他相信，上海的房地产市场已经出现了消费信心不足的情况。

　　同时，过高的房价也开始影响到一些原本具有购房实力的人群，例如国外个人投资者。在北京、上海这样的城市，国外投资者一直是非常活跃的楼市消费者，但最近，不少来打听房价的外国人最后都咋舌而去，“他们都说，上海的房价比他们国内——比如新加坡——都要贵了。”龙太江说。

　　另一个重要的影响因素，就是......More↓↓↓