经济适用住房建设管理浅议
2006/7/1 来源:兵团建设 作者:张 晖


  经济适用住房是由政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品房。
  经济适用房作为新的住房形式是计划经济体制下福利分配住房市场化的过渡,在这个过程中必然会出现一些问题,应采取措施进一步规范和完善。
  第一,控制供应对象。应明确机构,建立申请、审批制度,对购房家庭收入、住房状况、购房面积等进行严格审核,并做好档案管理工作。居民家庭收入审核是当前的一个难点,可先通过单位或居住地有关机构(办事处、居委会等)以出示证明的方式,逐步过渡到依靠纳税单等进行审核。在当前通过单位或有关机构证明的方式下,应实行公示制度,接受社会监督,审核表应作为办理买卖交易和权属登记的证明,确保经济适用住房销售的公平、公正,保证经济适用住房的供应对象是中低收入居民家庭。
  第二,控制建设标准和购买标准。应结合中低收入居民家庭的实际需要,合理确定经济适用住房的套型和建设标准。针对购买对象的家庭人口等因素,主要采取控制面积标准的办法,目前石河子市经济适用住房的建设标准控制在75平方米以内。还可以适当考虑不同地段对将来居民住房交易收益的影响,来确定不同地段经济适用住房的购买标准。
  第三,控制销售价格。经济适用住房价格的控制途径有:1.上市交易。控制二级市场土地出让金、土地收益的收取,控制以投资为目的的转让,使政府的利益得到保障。2.源头控制。经济适用住房价格应实行政府指导价,价格确定后应当向社会公示。3.价外收费。建设标准要及时调整,使之与市场需求相适应,以免经济适用住房今后设施设备落后,配套跟不上,造成有限的土地资源的浪费。
  第四,控制规模。经济适用住房的建设规模要控制好,规模太大,政府的负担将加重;规模过小,又达不到保障供给的目的,因此,适度的规模是关键。从这几年的建设情况以及其他地区的实践经验来看,应将经济适用住房的年建设规模控制在整个住房供应市场的20%左右。
  第五,加强经济适用住房建设管理。当前,经济适用住房供应体系建立中存在的问题主要是制度建设和政府管理是否到位的问题。可在经济适用住房开发项目和用地方式上进行大胆改革尝试,借鉴其他城市的先进经验,除了对经济适用住房开发建设实行土地划拨的用地方式外,还可采用“锁定房价、拍卖地价”的项目拍卖招标方式。土地部门在土地拍卖公告上,要明确所拍地块为经济适用住房建设项目所用,除提出一般的规划条件外,还应规定销售价格、套型标准、特定的销售对象等条件,开发商在此基础上参与竞价。这种方式同时实现了建设主体和供地方式的市场化,体现了“公平、公正、公开”的原则。这种方式将经济适用住房供应中的政府职能和市场作用有机结合在一起,既充分考虑低收入家庭住房消费支付能力,又客观把握了政府相关资源投入能力,是一种以市场机制为核心的经济适用住房开发建设运作新模式
  从近几年的实践看,经济适用住房政策的实施,对解决中低收入居民家庭住房问题起到了重要作用。一是通过行政划拨土地、减收行政事业性收费和限制销售利润等政策,使住房价格适应了中低收入居民家庭的支付能力,提高了中低收入居民家庭解决住房问题的能力;二是经济适用住房政策符合石河子市当前的财务水平,实行划拨土地和减收行政事业性收费对政府当前的收入会有一定的影响,但房价合理了,消费自然会上去,税收就会增加;三是经济适用住房政策的实施,平抑了房价,相应提高了部分居民的住房消费能力,使他们可以依靠自身努力解决住房问题,从整体上减轻了政府住房保障的压力。
  当前,经济适用住房供应体系的问题是如何发展和完善,应进一步提高对经济适用住房政策长期性、重要性的认识。
  (作者单位:农八师、石河子市房地产管理局)