瑞典是怎样管理物业的
2006/4/1 来源:社区 作者:李 荣


  北欧国家瑞典是世界上福利最好的国家之一,其住宅制度被列入社会保障制度。瑞典政府住宅政策的目标是使每个国民都能获得一套足够宽敞、舒适且环境优美的住房。目前,瑞典住房的数量和质量,都已跨入了世界最高水平的行列。
  
  公房建设与物业管理
  瑞典公房建设和物业管理工作主要由公房经营公司负责。
  公房经营公司始建于20世纪40年代,其主要作用是影响住房市场,调节供求,而不是去占领住房市场。公司经营住房的宗旨,是向社会成员提供价廉物美的住房,经济上自负盈亏,但不赚钱。现在瑞典有150万居民居住在由300家经营公司管理的80万套公房中,占瑞典全部住房的21%。
  瑞典有一个全国住房经营公司协会,其主要任务是加强地区之间的联系和交流,研究如何改进管理技能。各城市公房经营公司属市政府管辖,公司经理由政府指派,公司既承担公房建设,也负责公房经营管理和维修。
  公房建设由市政府编制和下达计划,公房经营公司组织实施。公房经营公司十分重视住宅小区建设,从总体布局到详细设计都有具体规划,对整个住宅区规模、道路交通、公共服务设施、等都予以全盘考虑,并注重对环境绿化和空间的艺术处理。住宅小区直接为住户服务的市政配套工程和洗衣房、汽车库、公共用房和儿童娱乐设施等由住房建设单位负责建设;商业网点等营利设施由获利单位建设;幼儿园、医疗所和老年活动场所等社会福利设施由市政当局建设,住宅小区外的市政配套工程按法律规定由主管部门负责,市政府的最主要工作是负责小区在开发中各单位之间的关系协调。住宅小区在规划设计和施工阶段,公房经营公司的物业管理人员可以提出建议和意见,目的是保证住宅质量,在交付使用后便于使用和管理。
  公房经营公司负责对公房进行管理和维修。公司分区分片建立管理机构,下设管理所和管理点,管理人员大多数经过专业培训。每个管理员负责管理100~300户,管理点设在居民楼内,点上设有专业维修人员;管理所设在住宅区内,负责日常维修和管理工作,难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题,由公司技术人员协助解决;各级管理维修人员按少而精的原则配备,用工量小的工作(如换玻璃、涂油漆等)不配备专职人员,需要时从社会上雇佣。
  公房租金与维修方式有很大灵活性。住户可以自由选择室内装修的材料和装修标准,卫生设备由管理所负责安装,其超标准部分摊在住房的房租内。住户可以自行决定维修方式,如果室内维修由住户负责,房租内就可以减去室内维修费用。
  瑞典住房存在着多种所有制形式,各种房屋经营条件基本相同,经济上都没有什么特别政策优惠,公房经营公司也不例外。在住房市场上,房屋供大于求,用户在选择住房地点、住房标准时,就有挑选余地。各种住房的经营管理者各自发挥优势,在平等基础上展开竞争,提高管理水平和服务质量,降低经营成本以吸引住户。
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