纽约人如何管理物业
2005/7/1 来源:社区 作者:沈克明


  纽约公寓的管理制度规定,管理公司只能收取该公司管理的公寓物业管理费的2~7%作为利润
  笔者在纽约从事物业管理已有10年。这次回国,朋友与同事一边“声讨”本地物业管理的种种欠缺,一边要我谈谈美国公寓管理的制度与方法。
  也许,这就是一般人的脾气,出了管理费,就要挑不是。以我的看法,国内的物业管理一年比一年好。不过,我发现的确有一个关键尚未上轨道,那就是现在的物业管理公司“吃”了业主太多的钱!
  是不是真的如此,不妨先来了解一下美国公寓的管理制度,然后自己作一个判断。
  
  计划书规定权利
  
  在美国,每个开发商都必须编写一本具有法律性质的公寓销售计划书;
  美国不准卖毛坯房;
  公寓出售之后业主与开发商一旦发生争执上了法庭,双方律师都会以公寓销售计划书为准则进行辩论。
  美国的公寓有两种,一种叫合作公寓,屋主没有产权,只有股份,根据单元大小算出你占有大楼的股份比例。另一种叫共有公寓,屋主拥有独立产权。有产权的公寓当然比无产权的贵。
  美国现在盖的大楼大部分是共有公寓,笔者管理的也是共有公寓,其中有住宅楼,也有商业楼。因为国内目前建造的大楼也是有产权的公寓(但不同于美国,它没有地产权),所以笔者在这里主要介绍美国共有公寓的管理。
  笔者对建造大楼一窍不通,但看到美国的开发商雇用律师,要花几乎一年的时间去编写一本册子,即“公寓单元出售计划”,封面有该公寓地址,共有多少单元,总共卖多少钱,谁是开发商,开发商公司的地址等。这份公寓出售计划书必须由开发商送到州的司法部去审核(每个州有不同的法律)。
  实际上,每个开发商都必须编写一本具有法律性质的公寓销售计划书,每个公寓的计划书约有三四百页,除了大楼的地理位置、面积等简介之外,全计划书归纳起来是大楼的结构材料、 买卖条例与管理体系三大部分。结构部分除了地基、外墙、门窗、电气、水喉等大项目要写清楚之外,内部的装备,例如厨房里的冰箱、炉灶,厕所的马桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等都要写明白。美国不准卖毛坯房;买卖部分牵涉到许多法律条款,包括开发商责任与风险、买卖的手续、条件、地税以及买家风险,还有单元平面图等。管理方面有管理费的预算、业主委员会的选举、任期、职责等。公寓出售之后,业主与开发商一旦发生争执上了法庭,双方律师都会以公寓销售计划书为准则进行辩论,可见这本册子的重要。
  笔者很期待这种公寓销售计划书在国内各大城市出现,来代替目前那些花花绿绿的只有诗一般的广告语、画一样的景观图的纸片。
  每本公寓销售计划书都有几百页,要谈的内容实在太多。笔者是从事物业管理的,所以着重谈一下公寓管理的篇章。
  
  物业管理费落到谁的口袋?
  
  在美国,物业公司接手公寓管理时,第一件事是向州政府注册一家非营利公司,再以此公司的名义去银行开一个账户,业主交的管理费都存入该账户。
  当我们接手一个新公寓管理项目时,要做的第一件事是以该公寓的名称向州政府注册一家非营利公司,再以此公司的名义去银行开一个账户,业主交的管理费都存入该账户。管理公司管10个公寓就必须有10个公司(公寓)的账户,每一个公司(公寓)的账户必须独立,管理公寓账户上的收入与支出是管理公司的主要工作之一。
  美国公寓业主每月交的费用叫“公共费”,也就是每个业主要承担公寓之内公共部分的开支,例如大厅、走廊、楼梯、花园等水电煤消耗的费用,维修费、雇用清洁工、警卫的工资等,也有人称此费用为公寓的“维持费”。这两种叫法都比“管理费”科学。因为中国的物业公司都叫“管理费”,笔者就暂时借用这种称呼,便于大家理解。
  在美国,业主付多少费用,根据是业主拥有的单元占有公共部分的百分比。一般来说,单元付管理费多少是根据面积大小而定的。单元的层面高低与用途不同,管理费会有些差别,层面高的单元会多付点,有商业用途的单元也会多付点。
  新公寓只要开了盘,每一个单元就要付物业管理费,没有卖掉的空房,物业管理费由开发商付,一分钱都不能少。以前看到上海有房产广告上写:今天你签约,免交5年物业管理费!真有点不可理解。
  国内物业管理费是根据政府的文件规定范围而定。而美国的物业管理费,是由开发商预算而定。公寓等级不同,服务不同,收费也就不一样。一年以后,公寓的业主管理委员会根据大楼的实际收支作评估,可重新制定收费标准。
  笔者研究过美国地产大亨特朗普200......点击查阅全文......↓