论房地产开发企业的核心管理环节
2004/8/1 来源:管理科学文摘 作者:卢 纯


  近几年房地产业红红火火,房地产开发企业的效益也是蒸蒸日上。无论专家还是普通老百姓,说起房屋、楼盘都是津津乐道、各持己见。那么,一个正规的从事房地产开发的企业又是怎么来运作的呢?它的核心技术在哪里呢?事实上,房地产开发企业的核心在于其整合协调的管理职能,它本身并不存在高端的技术。从设计、施工、销售三个阶段来看,设计依靠设计院出图,施工依靠施工队建设,销售可以自行销售,甚至也可以找代理公司销售。房地产开发企业,就是利用手中的资金,按照自己的策划意愿对所有合作单位的技术资源进行整合协调,并通过前期审批工作将项目合法注册在自己的名下。因此,对房地产开发企业来讲,资金、策划和前期工作是企业运作的三大核心环节。
  
  一、资金链是房地产开发企业的命脉
  
  众所周知,房地产行业是资本高度密集的行业。房地产作为商品,也同其他各种商品一样,其经营活动的全过程,也是一个资金运行的全过程,即货币资金-生产资金-商品资金-货币资拿这样一个循环的、连续不断的过程,而房地产这个商品对资金的需要,又有以下两个特点
  一是需要资金量大。一项房地产开发建设,少则需要几百万元,多则需要几千万、几亿元甚至更多的资金。而且在生产、流通、消费过程中也都需要大量资金。目前,需要资金最多的是在开发建设阶段。随着房地产业的发展,在房地产流通经营阶段和投入使用阶段所需的资金,也将会日益增多。
  二是资金周转期长。房地产从土地出让、开发建设,到销售使用,一般需要几年时间,造成回收资金需要很长时间。如果把房地产租赁给使用者,通过租金来回收,更是一种需更长时期回收投资的办法。
  以上两个特点就决定了房地产业需要大量的资金作基础,而这些资金绝大部分依赖于金融业的大力支持。首先是房地产的开发经营,如果单靠自身积累这种办法来进行,就会大大地浪费时间,延缓建设发展的速度。在市场的激烈竞争中,速度迟缓就会在“优胜劣汰”的法则面前处于被动挨打的地位。只有通过金融业的支持以加快发展速度才是正路。
  事实上,在以往的房产项目操作过程中,开发商获取项目后,都是以小比例资金为杠杆,融入银行资金为前期费用,从而撬动整个房产项目。最初房地产开发企业的自有资金只需项目总投资的20%,这笔资金主要用于购买土地和支付其他前期费用。在取得土地开发权和“四证齐全”后,开发商可以向银行申请土地贷款和在建工程抵押贷款,用以支付工程建设中的工程款。然后,工程达到规定的进度后,即可申请预售回收资金,而居民购房的资金也可以通过住房抵押来获取。房地产开发商正是通过“投入-抵押-再投入-再抵押”的模式形成资金滚动链,利用少量的自有资金获取低投入高产出的回报。这根资金链就像人体的大动脉,其风险在于如果衔接不紧,资金链条很容易断掉。资金链一旦断裂,所有的经济问题就会随之出现:银行将追索贷款、施工单位催讨工程款、房屋将被查封而无法套现……为此需要不断地盘活资金以维持资金链,只要哪个环节出了问题就一定会崩盘。
  由上可知,房地产开发的资金筹措主要是通过银行贷款来完成的,银行贷款共有房地产开发流动资金贷款、房地产开发项目贷款和房地产抵押贷款三种形式。在国民经济各产业中,像房地产业这样在生产、流通和,消费过程,都需要金融业大力支持的产业,是为数不多的。而正是由于金融业的支持和政策的宽松,房地产行业也就成了近几年最能赚钱和最能迅速赚钱的行业。
  但是,由于近几年房地产发展势头过猛,以及为了减少银行的金融风险,金融调控措施频频出台,对房地产行业的资金筹措带来了剧烈的冲击。银行提高存款准备金率0.5个百分点从总量上减少了金融机构的可贷资金;房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上,开发企业的前期资金运作面临着极大的考验;而手续上对房地产项目的贷款审批也更加严格……在经历一系列新政后,房地产开发企业资金普遍吃紧,一些小企业已经面临生死存亡的考验。土地、金融、消费三大市场的变化,使房地产企业早期以社会资源整合为核心的“以小博大”的发展模式将逐步淘汰,房地产行业对银行的依赖程度必须降低,融资......点击查阅全文......↓