王石的拐点

　　现在的拐点是从快速上涨到理性调整的拐点

　　主持人：万科刚刚发布了2007年的业绩，这个业绩是乐观的，但是整个行业面对的营商环境显然是不容乐观的。尤其2007年年末出台的严格放贷政策和今年年初公布的土地管理政策，让大家感受到了阵阵寒意。有人已经在喊：“房地产的冬天又要来了！”以银根紧缩为特征的这轮调控，加上之前出台的继续落实限制外资投资房地产的规定，会不会对整个行业形成新一轮冲击，会不会影响到万科的下一步发展？

　　王石：对这个行业，我们从来都不怀疑它长期的前景，但也从来没有忽视过它短期的风险。万科把握市场，总是从长期和短期两个方面综合入手，所以我们的判断不会因为市场一时的波动而动摇。2006年我们就做过判断，说信贷条件的严格会加强资金的重要性，资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈，现在这个判断被证明是对的。

　　大家面对的是同样的调整，采取的却是不一样的应对方式。应对得不好可能是灾难，应对得好就是机会。万科经历过几轮调控，算是老运动员了，对市场的这种调整积累了一些经验，即使在市场比较亢奋时，万科也坚持比较稳健的策略。当调整到来的时候，万科行动得也更坚决一些。稳健和安全是万科经营风格中非常重要的元素，不管市场是兴奋还是情绪低落，我们都有自己的判断。

　　主持人：近期万科在部分城市低价推盘是否就是你们选择的办法之一？你们的行为是在短期让利还是以价格作为主要竞争手段，图谋快速回笼资金支撑下一轮扩张？你前一段时间在接受中央电视台采访时提出拐点论，还劝中产人群三四年后再买房，这让很多人感到困惑。万科的主流产品对象也是中产阶层，大家都持币待购的话，那万科的业绩从哪里来？

　　王石：万科在产品定价上一向是快速销售，快速周转，再根据市场的状况灵活调整。最近万科几个城市的项目开盘价较市场预期有所降低，大约存在10%~15%左右的折让，市场反应很热烈，产品推出当天就销售一空。这说明性价比高的产品不管在什么情况下都会受到消费者的欢迎，即使在进入调整期的市场，只要产品定价合理，真实的需求仍然是很旺盛的。

　　所以，我认为目前出现的拐点不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。

　　三四年不买房的说法也受到一些误解，其实我的意思是说，大家没有必要因为房价上涨而焦虑，没有必要因此而急着买房子。因为房价的快速上涨是不能持续的，如果中产阶层都已经买不起房子，这样的市场肯定不正常，会调整。还有一个理由是，未来的产品品质会更好，性价比会更高。尤其是对于那些已经有房子住，但是犹豫要不要马上购买属于自己的产权房的人，也就是所谓“持币待购”的人来说，性价比是一个非常重要的因素。这些人缓几年再买房子，对于市场来说不会是一个大问题。从2007年上半年的情况来看，加入购买行列的人不是太少了，而是太多了，实际上是在透支未来的购买力。所以我觉得，把这部分购买力保留到几年以后再释放，对于市场来说未必不是一件好事情。

　　市场现在出现调整是因为之前太亢奋

　　主持人：多重政策连续出台，加上2007年房价上涨过快、幅度过高等方面的原因，最近国内一些城市的房地产交易市场出现了交易量严重萎缩的现象。作为市场资深人士，你怎么看待问题的根源，怎么看未来市场的走势？

　　王石：交易量萎缩说明市场需要调整，而且也已经开始调整。而市场需要调整的原因，是因为之前一段时间太亢奋。

　　2006年6月初，万科的一份报告中就提出了预警——2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房价可能出现较大幅度上涨。原因有二：一是结构性的原因，市场对大户型住房未来供应减少的预期非常明确，导致对大户型住房的竞买，推高该部分房价，而当时市场供应以大户型为主，因此整体统计数字将出现上涨。二是阶段性的原因，“90/70”政策出台后有一个规划调整期，2006年6月到9月，大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许可，在2006年10月到2007年3月之间出现一个暂时性的断档期，加上我国二手房交易不活跃，价格对一手房供应量高度敏感，因而将出现一个阶段性的房价上涨。但是随着小户型住房的较大规模上市，以上两个因素到2008年年中将基本消除。

　　所以，2006年四季度到2007年一二季度的房价上涨，是可以找到真实原因的。但2007年二季度之后，房价继续以较高速度上涨，则带有一定过热因素。原因在于市场的参与者，无论是供应商还是购房者，都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂时性，而产生了过高的上涨预期。因此不仅房价继续上涨，地价上涨更快，部分城市在土地拍卖市场出现“面粉比面包贵”的情况。这种趋势显然是不可能长期持续下去的。既然快速上涨不可能长期持续，那么接下来就一定会有一个理性调整的过程。

　　主持人：在以银根紧缩为重点的近一轮宏观调控中，企业的快速扩张与发展再度受到掣肘。在......More↓↓↓